住宅ローン審査に不安を抱えている方の相談内容は、だいたい2パターンに集約されます。
１つは、団信の告知に絡む健康状態に関する不安。
もう１つは、過去の金融事故や借金に関する不安です。
特に後者は相談数も非常に多く、全体の相談数の半分以上をしめています。
借金に関する相談の中で多いのは、
「住宅ローン審査前に一括返済したのに、審査に落ちた」
というものです。
借金がありながら審査を受けるより、返してしまってクリーン(?)な状態で受けた方が、良い結果が出るだろう、と考えてのことだと思うのですが、うまくいかない方が多いようです。
結論から言えば、”審査前に借金を一括返済したからといって、効果があるとは言えません＂。
そこで本コラムでは、借金がある方の場合の住宅ローン審査対策をテーマにお伝えしていきたいと思います。
目次
■なぜ一括返済が良い審査結果に結びつきにくいのか？
・審査前に一括返済しても借金があったことは分かる
経験上、審査前に借金を一括返済したからといって、良い結果に繋がるとは限りません。
これには明確な理由があります。
住宅ローン審査をする金融機関は、
・あなたが借金をしていたこと
・つい最近、一括返済したこと
のどちらも把握しているからなのです。
つまり、誤解を恐れず表現すると、「一括返済しなくても審査に通る時は通るし、一括返済しても通らない時は通らない」のです。
・”返済すれば通る”は大きな誤解
一方、借金を抱えている側からすると、全く見方が違います。
「借金なんか抱えてたら審査に通りにくいんじゃないだろうか？」とか、
「一括返済すれば借金があったことはバレないんじゃないか」とか、
「仮に一括返済したことがバレるとしても、返済しておいた方が印象が良いんじゃないか」
といったことを考えがちなのです。
気持ちは痛いほど分かります。
でも、上述したように全てがバレてしまう以上、“一括返済すれば審査に通る”は誤解に過ぎないのです。
・消費者金融からの借入を嫌う金融機関もある
さらに言えば、金融機関によっては、消費者金融からの借金を嫌うところもあります。
いや、以前はむしろ、そういう金融機関の方が多かったかもしれません。
金融機関が一番嫌がるのは、“貸したお金が返ってこないこと”です。
住宅ローン審査では、住宅購入費用として貸したお金が、長年にわたる返済期間中に滞りなく返ってくるかどうかが、一番の審査対象と言っても過言ではありません。
そういう観点から見ると、消費者金融に借入履歴がある人は、“困ったらすぐお金を借りてしまう人”、もっと言えば“お金の管理が甘い（だらしない）人”と見えてしまうのです。
では、過去の借金が金融機関からばれない方法はあるのでしょうか？？？
■借金した事実が金融機関にわかるか確かめる方法
・金融機関は個人信用情報を見ている
借金を一括返済しても、その履歴を金融機関が追えるのは、住宅ローン審査時に“個人信用情報”を確認しているからです。
審査で利用される信用情報は主に３つあります。
①CIC、②JICC、③全銀協の信用情報の３つです。
これらの信用情報には、
・あなたがどこからお金を借りているか？
・滞りなく返済が出来ているか？
・過去に金融事故等がないか？
という情報が掲載されています。
そして、借金を一括返済した場合でも、一定期間（通常2年～5年間）はその情報が掲載され続けるのです。
・信用情報に借入の履歴がなければOK
したがって、住宅ローン審査を問題なく通過するには、「信用情報に過去の借金の履歴が掲載されいてない状態」が理想的だといういうことが上から理解できると思います。
（もちろん、金融機関や借金の金額、あるいはその他の状況等によって、信用情報に借金の履歴があっても審査に通る方がいないわけではありません。が、ここではそういった複雑な条件を排除し、単純化して話を進めています）
住宅ローン審査直前まで借金をしていたという方は、確実にその履歴が残っている状態ですが、数年前に返済が終わっている方は、自分で事前に信用情報を確認しておくと良いでしょう。
信用情報の入手方法は、他のコラム（「3分でわかる！審査前に確認しておきたい個人信用情報の入手方法」）でも解説しています。
そこにも記載していますが、できるだけ3種類の信用情報を入手するようにしてください。
これら3つの信用情報機関は、互いに情報共有はしていますが、念のため3種類とも入手しておくことが審査の準備の基本です。
■借金がある場合の審査対策
では、今まさに借金を抱えている方の場合、どうしたら良いのでしょうか？？？
もう住宅購入はあきらめるしかないのでしょうか？
そんなことはありません。
審査に通る可能性は高くはないかもしれませんが、以下に示すような手順を踏めば、可能性が出てくることもあります。
・借入を隠すのはあきらめる
まず一番大事なことは、いまある借金を隠そうとするのはあきらめる、ということです。
上述したように、信用情報を見れば、金融機関には一発で分かります。
事前審査で信用情報を見ない金融機関もありますが、それで事前審査に通っても本審査ではバレてしまいます。
言わなければバレないかも･･･と淡い期待を抱く気持ちは分かりますが、かえって信用を失う可能性も高いので、気をつけましょう。
（参考：「虚偽の申告をした場合、住宅ローン審査に落ちますか？」）
・独断で一括返済するのはNG
だからといって、独断で一括返済してしまうのも考えものです。
本コラムを読んでいただければ分かるように、借金を一括返済しても金融機関にはその事実が分かってしまいます。つまり、一括返済しても借金の事実は消えないのです。
一括返済することの問題点は、それだけではありません。
一括返済にまわしたお金を頭金に充てておいたたほうが、審査に通っていた可能性もあるケースも出てくるのです。
先ほど、消費者金融からの借金を嫌がる金融機関が多い、という話をしましたが、借金に対する金融機関の考え方もさまざまです。
借金があっても住宅ローンを通してくれる金融機関の中には、
「頭金を多めに入れてくれれば審査を通せます」とか、
「借金を一部返済して、残りを頭金にしてくれれば審査を通せます」とか、
具体的なアドバイスをしてくれるところもあります。
したがって、いま借金を抱えつつ住宅購入を考えている方は、
①金融機関で借金のことを正直に話し、
②どんな条件なら住宅ローンを組ませてもらえるか相談する
という流れで進めることが大事です。
必ずしも住宅ローンが組めるかは分かりませんが、間違っても独断で一括返済してしまわないよう気をつけましょう。
■まとめ
本コラムの内容からも理解していただけたように、住宅ローン審査を受ける段階になってから借金を一括返済しても、期待するほどの効果はありません。
いま借金を抱えている場合は、たとえ一括返済できるだけの資産があったとしても、まずは金融機関に今後の方針を相談するようにしましょう。
金融機関に相談し、交渉していくには知識や経験があったに越したことはないですが、なによりも正直さと真剣さが大事です。
金融機関側も「できれば貸してあげたい」というのが本音なので、真剣に相談すればよいアドバイスがもらえます。
いまはダメでも数年後に住宅ローンを組めるかもしれません。
これを機に良い関係を築いておきましょう。
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