個人事業主や自営業者が住宅ローン審査に通る5つの方法

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「3年前に独立して個人事業主なのですが、収入はサラリーマン時代と変わらないのに住宅ローン審査に落ちました。個人事業主はマイホームすら持てないのでしょうか?」

確かに住宅ローン審査は、個人事業主や自営業者に対して厳しいです・・・

だからと言って、マイホームを購入できないことはありません。

 

金融機関がどうすれば安心して住宅ローンを組んでくれるのか?

どのような対策をすれば審査に通るのか?

それらを押さえることができれば、自営業の方でも住宅ローンを組むことができます。

 

本コラムでは、「個人事業主や自営業者が住宅ローン審査に通る5つの方法」と題して、対策法を5パターンに分けてお伝えしていきたいと思います。

1.取引のある金融機関(メインバンク)に相談してみる

・住宅ローン審査は個人事業主に厳しい

まず一番に検討してほしいのは、メインバンクに相談するということです。

個人事業主の住宅ローン審査が厳しくなるのは、金融機関が貸し出しに慎重になっているからです。

個人事業主は、不安定で、残念なことに信用も低いのです。おまけに、住宅ローンが破綻する属性でもナンバーワン。金融機関が慎重になるのもうなずけます。

「借りた金を返さない奴」と噂されてる人に、大金を貸すようなものですからね。

・メインバンクに相談するメリットとは?

ただ、これがメインバンクとなると様子が一変します。

メインバンクはあなたの事業内容、成長性、業績や財務状況、経営姿勢まで、しっかり把握しています。

金融機関が個人事業主の住宅ローン審査に慎重なのは、“貸したお金が返ってこない”という事態を避けたいからです。

取引銀行としてあなたの事業を把握していれば、「この人なら貸して大丈夫!」という判断も付きやすいのです。

しっかりした事業運営をしていると自負している個人事業主の方なら、ぜひメインバンクに掛け合うことをお勧めします。あなた住宅購入が実現できるように色々な手立てを検討してくれるでしょう。

 

一方で、もしあなたの事業の状態があまり良くないのであれば、そのこともメインバンクにはしっかり把握されていることになります。

その場合は、他の手だても検討しなければならないでしょう。

 

2.フラット35を検討する

・フラット35は取扱金融機関ごとに審査内容が異なる

メインバンクで住宅ローンを組めなさそうな個人事業主の方に、次に検討してほしいのがフラット35です。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品です。

各金融機関に商品を卸しているため、窓口となる取扱金融機関によって微妙に審査の内容が異なります

・確定申告書は原則2期分でOKの場合も

個人事業主の場合、一般的に3期分の確定申告書の提出を求める金融機関が多いですが、フラット35の場合は2期分でOKの場合もあります(ただし、取扱金融機関によっては3期分を求められることもあるので、事前に確認してから申し込むと良いでしょう)。

2期分で審査してもらえることのメリットは“3年前の業績があまり良くなかった”という場合に利用しやすいことです。

たとえば突発的な金融危機や天災などにより、長年順調だった業績が急激に下降。ところが翌年には例年通りの業績に戻っていた、というケース。

こんなときフラット35なら、金融機関を選べば一年早く住宅ローンを組めることになるので助かります。

・収入の増減の幅をチェックする

複数年の確定申告書の提出を求めるのは、数年分の平均収入を見るためではなく、その期間の収入の増減の妥当性を見るのが目的です。

急激に上がりすぎていても乱高下する事業に見えてしまうので、上下動が30%以内であることが望ましいです。ただし、30%というのはあくまでも目安であって、収入の急増に妥当性があれば問題はありません。

・フラット35を利用する場合の注意点

フラット35を利用する場合、収入金額の定義には注意が必要です。

フラット35では、借入可能額の計算の基礎となる収入は、課税証明書もしくは納税証明書の申告所得の金額で判断しています。

これが何を意味するのかというと、個人事業主で青色申告を利用している方は、65万円分の控除は収入に加算されない、ということです。

実際の年収が500万あったとしても、審査では

500万-65万=435万円

を収入として借入可能額を計算されるので、その点は要注意です。

場合によっては借入希望金額より少ない額しか借りられない可能性もありますので、住宅金融支援機構のサイトでシミュレーションしておきましょう。

 

3.審査の甘い金融機関を利用する

・審査の甘い金融機関の特徴

どうしても気に入った物件がある。ただ、他の方法ではどうやっても住宅ローンが組めない。

そんな方に検討してもらいたいのが、「審査の甘い金融機関を利用する」という方法です。

 

ただし、以前「住宅ローンに必ず通る裏技や審査の甘い銀行は存在しますか?」でもお伝えしましたが、“審査の甘い金融機関=金利が高い”という特徴があります。

このような金融機関では、そのときの平均的な住宅ローン金利より、1%〜2%高く金利設定されているところが多いので、その分、月々の返済額も総返済額も高くなります。

 

・金利が高くてもOKと判断する基準は?

この方法を選択する際には、“金利が高くなってもOK”と考えられる状況であるか否かも検討する必要があります。

たとえば、

“金利よりはるかに高い投資効果を見込めるような事業体勢にある”

というような状況であれば、高い金利を払ってでも住宅ローンを組む意味があると思います。

逆に、ただただ気に入った物件が諦めきれないだけだったり、そろそろ家が欲しいという気持ちだけで勢いで購入しようとしているのであれば、いま一度冷静になって考えた方が良いでしょう。

 

・審査の甘い銀行の特徴

個人事業主にとって審査のゆるい金融機関として有名なのは、S銀行です。

S銀行では、他の銀行では収入に加算してくれない減価償却費も、収入として借入可能額を計算してくれます

減価償却費は、個人事業主や経営者にとっては“利益”と言っても遜色のないものですが、住宅ローン審査で収入に加算してくれる金融機関は、いまだに非常に珍しいです。

また、事業所の地代家賃や接待交際費の金額も加算してくれるため、3年以内に業績が悪かった年がある場合には、これらを加算して黒字になるかどうかを確認してみると良いでしょう。

 

4.修正申告を試みる

・修正申告とは?

過去の年収を低く抑えていたために「借りたい金額まで借りれない」という方も、個人事業主にはたくさんいます。そういう方の住宅ローン審査対策のひとつとして、“修正申告をする”という方法があります。

修正申告とは、過去の確定申告について事実より少なかったと気づいたときに、その誤りを税務署に申告し、正しい数字に修正することをいいます。

個人事業主の住宅ローン審査では、過去3年分(2年の場合もあり)の確定申告書の提出を求められるため、ここ数年の収入を低く抑えていた方は、不利になります。

そこで過去の収入を修正申告し、実際にはもっと収入が多かったことにすることで借入可能額を増やす、という対策を打つことも考えられます。

 

・修正申告をするデメリットとは?

ただし、この方法には欠点があります。

あなたが修正申告をしたことが審査を行う金融機関で判明すると、「この人は借入可能額を増やすために修正申告をしたのではないか?」と疑われる可能性もあることです。

つまり、住宅ローンを組むために収入を水増ししているように見られてしまうのです。

そうなると、金融機関での審査は、さらに慎重になります。場合によっては、修正申告したことによる追徴課税を払った上に、住宅ローンは組めなかった、という事態にもなりかねません。

ネット上では”修正申告すれば楽勝!”みたいな意見もたまに見かけますが、この方法を検討する際には「追徴課税+審査落ち」というダブルパンチになるリスクも考慮しつつ動くことが大事です。

 

5.複数年かけて準備する

・年数をかけて準備することの大切さ

1番と並んで、最もオススメする方法が「複数年かけて準備する」という方法です。

「個人事業主や自営業者が住宅ローン審査に通らない理由」でも述べたように、個人事業主にとって、住宅ローン審査は厳しいです。

事業の中身や売上、個人としての収入なども複数年見られるので、審査内容をよく理解して年数をかけて準備をすることも大事です。

 

・既に審査に落ちた方も・・・

既に審査に落ちてしまった方も、先を焦らずに、もう一度準備からやり直した方が良いケースもあります。

その場合は、せっかく時間をかけるので、本業である事業を頑張って、頭金もさらに貯められるようにしましょう。後々の住宅ローン返済が楽になります。

 

■まとめ

確かに住宅ローン審査は個人事業主(自営業者)にとって厳しいものです。

ただし、審査内容と対策方法を理解し、しっかり準備すれば必ずマイホームは手に入ります

本コラムの5つの方法の特徴をしっかり理解して、適宜活用してもらえると幸いです。

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