個人事業主が住宅ローン審査に向けてやるべき5つの準備

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過去のコラムでも取り上げたように、住宅ローンの審査は個人事業主に対して厳しいものです。

(参考)

個人事業主(自営業者)が住宅ローン審査に通らない理由

個人事業主や自営業者が住宅ローン審査に通る5つの方法

 

法人経営者に比べて信用がない。

サラリーマン(給与所得者)に比べて安定性がない。

金融機関側の視点に立つと、厳しく審査せざるを得ない事情も理解できます。

 

だからこそ個人事業主の方は、住宅購入を決めたら計画を立てて準備をする必要があります

 

とは言っても、いったいどんな準備をすれば良いのでしょうか???

 

本コラムでは、個人事業主が住宅ローン審査を受けるまでにやっておきたい”準備”について、5つのことをお伝えしておきたいと思います。

 

1.購入物件の予算を決める

 

まず最初の準備は”購入物件の予算を決める“です。

住宅ローンが組めるか否かは、借入額が適正かどうかで決まります。

したがって、買いたい家の金額の目処が決まらないと、”いつまでにどんな準備をするのか?”が決まりません

目的地の書かれていない地図を見ても、どこに向かえば良いか分からないのと同じです。

 

予算を決める時には、できるだけ希望を盛り込み、理想に近い物件を実際に見てみましょう。また可能であれば、見積もりの概算を出してもらうようにしましょう。

 

具体的であればあるほど良いので、実際にマンションギャラリーや住宅展示場にも足を運ぶことをお勧めします。

あわせて住みたい家のイメージや、どうしても譲れない条件も、ある程度固めることができると思います。

 

2.借り入れ可能額と年収のバランスをチェックする

購入したい物件の予算が決まったら、それが購入可能かどうかを検証しましょう。

”どのくらいの年収で、どのくらいの借入が可能か?”については、「住宅ローン限度額(借入可能額)を自分で簡単に計算する方法」にも幾つかのWeb上の計算ソフトを紹介しています。

 

現段階で他に借入がある方は、その返済額も入力できる計算ソフトを使いましょう

返済負担率との絡みも出てくるので、可能な限り正確な情報を入力することが大切です。

 

ここではフラット35を提供している住宅金融支援機構のシミュレーションサイトを紹介します。

http://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html

 

※計算してみて借入希望額に届かない場合は、年収を色々と入力してみると、借りたい金額に必要な年収が計算できます

 

3.計画的に年収を調整する

上記のサイトで借入可能額を計算していくと、”希望の物件を購入するには年収がいくら必要なのか?“も見えてくるはずです。

現段階でその年収をクリアしている方は少ないと思います(経費を多くして年収を低めにしている方が多いので)。

 

現在の年収によっては、数年かけて年収を上げていく必要があるかもしれません。

ただし、とりあえず形だけ必要な年収まで上げてしまえばいい、というものではありません。

審査では、“住宅ローンを組むためにあからさまに年収を上げてきている”と思われたら不利に扱われるからです。

 

前年度の年収の1.3倍くらいまでを目安に徐々に上げていく必要があります。

また、それに伴って売上も上がっていないと不審に思われる可能性もあるので、現在の年収とのギャップがある方は数年単位で計画を立てて準備していきましょう

 

この時点で、「目標借入額に見合った年収にするには、年数がかかりすぎる・・・。そんなに待てない。。。」という方は、購入時期・物件価格・住む場所などの諸条件を整理して、優先順位を決めましょう。

 

購入時期を最優先する人は、物件価格や住む場所などを妥協する必要があるかもしれません。あるいは、頭金を工面する方法に知恵を絞る必要が出てくるかもしれません。

 

優先順位を決めながら1~3の流れを往復しつつ、最終的な予算と借入額・年収の計画を立てましょう

 

4.住宅ローンを組む金融機関(候補)を決める

ここまで決まったら、次は金融機関の候補を絞ります。

 

給与所得者の場合、何か審査に不利な条件(他の借入や延滞)が無い限り、ある程度、借りたい金融機関で住宅ローンを組むことができます。が、個人事業主は多くの場合そうはいきません。

 

住宅ローンを組みたいと思った金融機関が、個人事業主に対して厳しい審査をする所だったりすることもよくあります。したがって、個人事業主の場合は、住宅購入を決めた時点で金融機関の候補も決めておいたほうが良いでしょう。

 

もし、現在事業用に利用しているメインバンクが住宅ローンにも力を入れている金融機関なら、それもぜひ候補に入れましょう。

メインバンクはあなたの事業の状態もよく把握しているので、業績が良いのであれば、他の金融機関で通りにくいローンも引き受けてくれる可能性が高くなります。

いざというときに頼りになるかもしれないので、事業を頑張りつつ信頼を積んでおきましょう。

 

5.延滞や滞納をしないよう工夫する

ただでさえ厳しい審査を受けなければならないのに、他にマイナス要素が出てくると、なおさら結果は厳しいものになります。

 

一番避けたいのは、延滞や滞納です。

滞納にも”バレる滞納”と”バレない滞納”があります。

バレる滞納とは、主に個人信用情報に履歴が残るものです。これについては、絶対に避けなければなりません

 

クレジットカードの引き落とし日や各種支払い日・返済日は、住宅購入を決めたらしっかりとスケジュール管理してください。

それでもうっかり遅延してしまったら、1日も早く支払いを済ませましょう。

 

ちなみに、消費者金融からの借入も、できるだけ避けるようにしてください。少なくとも新たな借入はしないようにしましょう。

 

消費者金融からの借入自体を嫌う金融機関もあるので、金融機関の選択肢を減らさないよう、借入は慎重にしてください。

参考:「消費者金融に借金があると住宅ローン審査に通らないって本当ですか?

 

■まとめ

個人事業主にとって住宅ローン審査は厳しいものです。

経験上、しっかり準備期間を取らなければ、通りにくい方が多いのが現実です。

まずは目的地(購入したい物件のイメージ)を固めることからスタートしてみて下さい。

目的地が決まれば頑張り次第で売上と年収を上げていくことだって可能なのが、個人事業主の良いところです。

ぜひ希望の物件を手に入れられるよう、早めの準備を心がけましょう!

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