住宅ローンが組めない人・審査に通らない人の7つの共通点


夫の同僚もママ友のところも、周りは普通に家を買っている。

住宅ローンって誰でも組めるもの。

そう思っている人も多いのではないかと思います。

一方で、

「住宅ローンが組めない人って、どんな人ですか?」

住宅購入を考えているご夫婦から一番よく聞かれるのも、この質問です。

普通に通るとは思っているけれど、本当にスンナリ組めるのか不安。

審査を受ける段階になると、そんな風に心配になるものが、住宅ローンなのかもしれませんね。

専門家として相談を受けている立場からすると、住宅ローンが組めない人・住宅ローン審査に通らない人は、みな共通点があります

本コラムでは、それらの特徴を7種類に分類してみました。

もし、「これってうちも該当しているかもしれない・・・」と思うものがあったら、それを改善するだけで住宅ローン審査に通る可能性は上がります。

ぜひ今後の審査に活用してみてください。

1.別の借金があり、借入可能額まで貸せない

住宅ローン審査でもっとも引っかかりやすいのが、お金の面です。

中でも、“ほかに借金がある・・・”という理由で審査に落ちる方は最近増えています

「え!世の中に、そんなに借金がある人がいるの?」と思いますか?

もしかしたら、あなたも自覚がないだけで同じような状況かもしれません。

というのも、最近多いのは“自覚していない借金”を抱えているケースなのです。

・自覚していない借金とは?

おそらく、多くの読者が“借金=自分でお金を借りに行くもの”だと思っていると思います。

幸か不幸か便利な世の中になったので、テレビCMでも、街を歩いていても、消費者金融やカードローンの宣伝が目につきます。

こういった借金は、確かに自分で行動を起こすものなので、自覚がない方はいらっしゃいません。

“自覚していない借金”というのは、たとえば、

・クレジットカードのリボ払い

携帯端末などの分割払い

・車のローン

・リースで借りているもの

などです。

これらは全て、立派な「借金」です!

特に、携帯端末の分割払いなどは、ほとんどの方がやっているので、“借金”というイメージは持っていない方が多いようです。

ひとつひとつは大した金額ではないですが、これらの合計を換算すると、毎月数万円は返済していることになったりします。

・借金は借入可能額の計算に影響する

金融機関では、これらの“他の借金”と住宅ローン返済額の合計を見ながら、住宅ローンの借入可能額を計算しています。

あなたが、「3000万円の住宅ローンを組みたい」と思っても、金融機関では、「この人は他にも借金返済を抱えてるから、2500万円が限度だな・・・」と判断するのです。

そうすると、「借入額を2500万円まで減額できるなら貸しますよ!」という回答が返ってきたりします。

頭金を500万円追加しないといけないので、預貯金がなければ断念するしかありません。

・住宅ローンを組むための対策

そういう事態を避けるために、これから住宅ローンを組まれる方にやってほしい対策は、以下の通りです。

・“自覚のない借金”も含めて、自分がいくら借りているのかを把握すること

・返済計画を立てて、住宅ローン審査までに返し終わること

・リボ払いなどは利用しないようにする

・使っていないクレジットカードは解約する

もう既に住宅購入のプロセスに入っていて、急いで住宅ローンを組まなければならない人は、

・住宅ローンが通る金融機関を探す(一般的に金利は高くなってしまう)

(例)スルガ銀行などを利用する方が多い

・金融機関と個別に交渉して、“どういう条件を満たせばローンを組めるか”相談する

(例)都市銀行より地元の信用金庫などの方が可能性があります

ということを試してみると良いでしょう。

2.個人信用情報に問題がある

・個人信用情報とは?

次の共通点は、個人信用情報と呼ばれるものに関してです。

個人信用情報とは、金融機関全体の情報共有のために作られているシステムで、いわゆる“ブラックリスト”などと呼ばれるものに近いイメージのものです。

ちなみに、世の中に“ブラックリスト”なるものは存在しません。

実際には、金融機関は、この個人信用情報を見ながら、「この人はお金に関して信頼できる・できない」というのを判別しています。

そして、申し込んでも申し込んでも断られる人のことを、俗に“ブラックリストに載っている”なんて表現しているのです。

住宅ローン審査に通らない方の中には、この個人信用情報に問題がある方が多くいらっしゃいます。

個人信用情報には何が掲載されているかというと・・・

・各種支払い(クレジットカード、キャッシング等)を遅延した履歴

・支払うべきもの(税金も含む)を未納のままにしているという履歴

といったものが中心です。

これらの情報を見れば、金融機関にとっても最も大切な“個人の信用性”(特にお金に面に関する信用性)を審査することができるのです。

遅延や未納の履歴がちょこちょこ残っている状態では、当然ですが金融機関からは信頼されません。

「あいつにお金貸したら返ってこないよ」と噂されている人に、お金を貸す人がいなくなるのと同じです。。。

・借り換えを検討する際も注意が必要

現在は低金利が続いているので、10年以上前に組んだ住宅ローンを借り換える方も増えています。

借り換えを検討されている方は、以前すんなり住宅ローンを組めていたりするので、「今回も平気だろう」と考えている方が多いように感じます。

もちろん、なんの問題もなく通る方も少なくありません。

一方で、借り換え直前に個人信用情報に傷が付くような行為をうっかりやってしまったら、それが問題になり、場合によっては審査に落ちることもあります。

特に、いま借りている住宅ローン返済に遅延していたりすると、審査結果に非常に悪い影響を与えてしまいます。

「返済が苦しいから、借り換えしようとしているのかな・・・?」と思われても仕方がありません。

借り換え審査では、住宅ローン返済口座の通帳のコピーを提出するように求めてくる金融機関もありますので、借り換えを検討している場合には、細心の注意を払うようにしてください。

・住宅ローンを組むための対策

これから住宅ローンを組まれる方は、次の点に注意しましょう。

・各種支払口座を統一する

・支払いの遅延をしない。遅延してもすぐに対応する。

・未納のものがあれば支払う

・税金の未納もすぐに支払う

基本的ですが、とにかく“未納や延滞をしない”ということが大事です。

既に住宅ローンを組もうとしている方は、1の対策と重複しますが、

・住宅ローンが通る金融機関を探す(一般的に金利は高くなってしまう)

・金融機関と個別に交渉する。

特に、“どういう理由で延滞したのか?”を納得いくまで説明する

ということを試してみると良いでしょう。

3.過去に自己破産などの金融事故を起こしている

・自己破産や個人民事再生の経験者には審査も厳しい

上で説明した「延滞」も金融事故の一種ですが、もっと重い金融事故も審査に通らない原因となります。

自己破産や個人民事再生を経験された方は、それまでの借入を免除あるいは減額された経歴があるため、当然ながら住宅ローン審査は厳しくなります。

とはいえ、住宅ローンを組むことが全く無理かというと、そうではありません。

たとえば自己破産を例にとると、破産した事実は官報情報に掲載されます。

破産状況にもよりますが、5年~10年経てば、破産履歴は消えるのが一般的です。

・住宅ローンを組むための対策

上述したように、10年ほど経ってしまえば破産履歴は消えるため、住宅ローンを組むには、破産等の履歴が消えるまで待つことが大事です。

そのうえで、さらに慎重を期して、

・実際に履歴が消えているかどうか確認する

・破産時に迷惑をかけてしまった金融機関(グループ)では住宅ローンを組まない

ということを心がけるのが大事です。

4.個人事業主(自営業)など、収入が安定しない仕事をしている

・個人事業主(自営業)等には住宅ローン審査は厳しい

住宅ローン審査に通らない人の中で、個人事業主(自営業者)の割合は、正直かなり高いです。

金融機関にとって、自営業者の何が問題なのでしょうか???

一番の問題点は“収入が安定していない”というところです。

ローン返済は何十年にもわたって続くものなので、金融機関は、途中で返済が滞る可能性の高い人を嫌います。

お金の管理にだらしない、という上述したようなタイプの人たちはもちろんですが、収入が安定しないというのも、返済を継続してもらう上では大きな不安要素になります。

個人事業主に限らず、サラリーマンであっても歩合給や業績給の割合が高い人(業績連動型の報酬体系の人)は、同じような厳しい扱いを受けます。

営業職の方などが多いかもしれませんね。

そういう方たちは、住宅ローンを組むための準備をしっかりする必要があります。

・住宅ローンを組むための対策

自営業者や歩合給の方にお勧めするのは、

頭金をしっかり用意する

ということです。

目安としては、物件購入価格の2割くらいを用意してください。

当然ですが、借入額が小さくなればなるほど審査に通る確率が高くなります。

頭金を入れれば借入を少なくできるので、返済も楽になりますよね。

また、個人事業主の方は、審査の時に3期分の決算書と確定申告書の提出を求められます

節税のために経費を増やし、見かけ上の収入を少なくしている自営業者の方も多いですが、審査では年収も重要視されます。

事業自体の業績と、あなたの年収と、両方を3年間見られることになるので、

・3年間かけて計画的に審査の準備をする

ということが大事です。

個人事業主の方の住宅ローン審査の詳細については、今後アップする別コラムでも取り上げる予定ですので、参考にしてください。

5.年収や勤続年数などに問題がある

・年収が低い

年収が低い場合も、もちろんですが審査に通りにくくなります。

住宅ローンの借入可能額は、年収とのバランスを見ながら計算されるので、年収が低いのに大きな借り入れをしようとすると、当然ですが落ちてしまうことになります。

さらに言えば、年収250万を切ると、住宅ローンの借入自体が厳しい金融機関もあります。

金融機関ごとに借入の条件は異なるので、「自分はあまり年収が高くない」と思ったら、必ず年収の条件を確認するようにしてください。

・勤続年数が短い

勤続年数が短い方も審査では不利です。

金融機関は、安定して返済できる人を好むので、転職が多く、ひとつの職場に長く勤められない人は嫌います。

最近は終身雇用も崩壊しつつあるので、昔のように「勤続年数3年以上」という条件を譲らない金融機関は少ないですが、できれば1年はほしいところです。

特に、勤続年数が6カ月未満の方は、かなり審査も厳しくなると思っていてください。

・住宅ローンを組むための対策

年収を簡単に上げることは難しいですが、たとえば共働き夫婦の場合は、ご夫婦でローンを組むことを検討してみるのも良いと思います。

共働きでなくても、奥様が働くことで家計の助けになるのであれば、これから検討してみても良いでしょう。

一方、勤続年数に関しては自分でコントロールが可能な領域です。

いま勤めている会社で年数が浅いのであれば、まずは1年、できれば3年を目途に、頑張ってみるのが良いでしょう。

転職を考えている方の場合には、現在の会社の勤続年数が長いのであれば、転職前に住宅ローンを組むことを検討してみた方が良いでしょう。

また、起業や独立を考えている方は、起業すると審査はさらに厳しくなりますので、家の購入と起業のタイミングを慎重に検討することをお勧めします。

6.団信(団体信用生命保険)に加入できない

・住宅ローンを組むためには団信加入が条件

金融機関の多くが、団体信用生命保険(団信)に加入することを、住宅ローンを組むための必須条件にしています。

金融機関にとっては、借り手が万が一亡くなってしまいローン返済ができなくなる、というのが困るのです。

団信の加入を条件にするのは、万が一が起きたときに残りの返済を生命保険でカバーする、という考え方からきています。

最近では、若いのに健康を崩していたり、心の問題を抱えている方も増えています。

団信の審査で落ちる方も、以前より頻繁に見かけるようになりました。

住宅ローンを組むには健康状態も大事、というです。

・住宅ローンを組むための対策

では、一度健康を害してしまったら、もう家は買えないのでしょうか???

そんなことはありません。

団信に落ちても家を買う方法については、別のコラム(「団体信用生命保険(団信)に落ちても住宅ローンを組む5つの方法」)で詳しく説明していますが、簡単に方針を示すと、

・団信加入が必須条件ではない住宅ローンを探す(フラット35など)

・団信に加入できる健康状態になるまで待つ

・ワイド団信を利用する

といったことが挙げられます。

上記コラムを参考にしつつ、対策を検討してみてください。

7.その他の理由

・審査ブラックとは?

特に原因もないのに、何度も住宅ローン審査に落ち続けているのであれば、「審査ブラック」と呼ばれる状態になっている可能性もあります。

審査ブラックとはどういう状況をいうのでしょうか?

住宅ローンを取り扱う金融機関の間では、あなたが他の金融機関で審査を受けている事実を、情報共有しています。

ただし、審査結果までは分からない仕組みになっています。

もしあなたが、A銀行とB銀行で既に審査を受けていて、さらにC銀行の審査を申し込んだとしたら、C銀行のローン担当者にはどう映るでしょうか?

「あれ?あまり問題の無さそうなお客様だけど、なぜ色んな銀行で審査を受けてるのかな・・・?実は何か問題のあるお客様なのかな・・・?」

と思われてもおかしくありません。

金融機関がお金を貸すときの考え方は、“グレーな人(怪しい部分がある人)には貸さない”というのが基本スタンスなので、「なんか怪しい・・・」と思われたら審査で否認されてしまいます。

これが審査ブラックと呼ばれる状態です。

一度審査ブラックに陥ったら、躍起になって審査を受け続けてはいけません。

先に述べた審査履歴は、だいたい6カ月で消える情報なので、少なくとも半年後に再申込したほうが確実です。

・家族の金銭トラブルが原因となるケースも

過去にあった事例では、家族の金銭トラブルが原因で審査に落ちた方もいらっしゃいます。

その方は、奥様が金遣いが荒く、ご主人名義のカードでキャッシングを繰り返していたようで、そのことは家族も知りませんでした。

住宅ローン審査で落ち、原因を探っている中で発覚。結局、しばらくは住宅ローンを組めない事態になりました。

住宅ローンを組む場合には、契約者のみが審査されるのが一般的ですが、契約者名義のカードで家族がキャッシングを繰り返したりしていると、それが審査に影響を及ぼします。

家族みんなで審査の準備に取り組む姿勢が大事です。

■まとめ

本コラムでは、住宅ローン審査に通らない人の特徴についてお伝えしました。

まず、これから審査を受ける方は、該当しているものがあれば、早めに対策を打ちましょう。

特に、個人事業主(自営業)の方は、数年かけて準備する必要があるので、住宅の購入時期を計画するところから始めるのがお勧めです。時期を決めたら、本コラムを参考に、ぜひ良い準備を始めてみてください。

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