会社役員の住宅ローン審査はどのように行われますか?

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住宅ローン審査に不安を持っているお客様は、相談する前に自主的に色々な情報を調べる方が多いように感じます。

中でも自営業(個人事業主)の方はその傾向が強く、「会社員の審査とは、こういう点が違うんですよね?」としっかり調べたことを確認してきます。

一方で、審査の情報が意外に調べにくいのが“会社役員”です。

経営者や個人事業主については、色々な本にも審査のことが書かれているのですが、会社役員についてはあまり触れられていません。

会社役員の審査を一言で表現すると、

会社員より厳しく、経営者より甘い

と言えると思います。

本コラムでは、会社役員の住宅ローン審査のポイントと、審査に通るための対策についてお伝えしたいと思います。

■審査に必要な書類が異なる

まず、給与所得者とは、審査に必要な書類が異なります。

・審査に必要な書類

審査書類の中でも、会社員と一番異なるのは、収入関連の書類です。

給与所得者の場合、収入に関しては「源泉徴収票」を見ていきます。それと合わせて、「住民税決定通知書または証明書」の提出も求められます。

「給与所得者は収入がガラス張り」とよく表現されますが、源泉徴収票を見れば正確な収入が分かるので、審査書類も少なくて済みます。

また、”収入の透明性”という意味では会社員と対極にある個人事業主(自営業)の場合、「納税証明書と確定申告書」の提出を求められます。

確定申告書については、審査を受ける金融機関によって、2期分で済むところもありますが、通常は3期分求められます。

では、会社役員はどうでしょうか???

位置づけとしては、会社員と個人事業主の中間の存在として捉えられています。

審査書類については、「会社の決算書(3期分)」に加え、「住民税決定通知書または証明書」が求められます。

・決算書3期分が必要

ここで大切なポイントは、「会社の決算書が3期分必要になる」というところです。

会社役員とはいっても経営者ではないので、審査を受ける段階になって初めてこれを知り、慌てる方も多いようです。

会社経営者の住宅ローン審査にも決算書3期分が求められますが、審査においては会社役員も経営者も“経営に携わる人たち”という意味で同じ扱いを受けます

会社員と異なり、役員報酬も経営状況により変化していくのが会社役員です。

住宅ローン審査では“貸したお金が返ってくるか?”をしっかり審査していくので、経営が安定しているかどうかも審査されることになるのです。

■会社の業績次第で審査に落ちることも

・過去3期に赤字があると・・・

決算書を3期分見るということは、その内容によっては審査に落ちることもあるということを意味します。

具体的には、審査に必要な3期分の決算書の中に赤字があると、審査に通らない可能性も出てきます。

もちろん赤字の金額等によっても審査結果は異なりますが、ほとんどの金融機関では住宅ローンを組ませてくれないことになるでしょう。

・会社役員の審査は会社と連帯責任

”会社役員の住宅ローンは、会社の原因が赤字だと通らない可能性が高くなる”という上の事実から考えると、「会社役員は、会社との連帯責任で審査される」と言っても過言ではありません

経営者はもちろん役員も、会社の経営に重要な役割を担っています。

業績が良ければ高く評価され、業績が悪ければ責任を問われる。

住宅ローン審査でもそのように扱われるのも仕方がないのかもしれません。

■住宅ローン審査に通るための対策

では、会社役員の人がいうまく住宅ローン審査に通るには、どのように対策したらよいのでしょうか???

・会社の業績が良いうちに購入する

まず大切なのは、“住宅は会社の業績が良いうちに購入しておく”ということです。

自分のタイミングで購入できないのは一般の会社員に比べて不公平な感じがするかもしれませんが、役員を務めている以上、仕方のないことです。

上述したように、過去の決算を見て“赤字”の期があると、住宅ローン審査に通るのはかなり厳しくなります。

審査に通してくれる金融機関もないことはないですが、かなり金利の高い住宅ローンになってしまう可能性が高いでしょう。

会社役員を務めていればこそ、会社のいまの経営状態も的確に把握しているはずです。

であれば、それを活かさない手はないでしょう。

「いまは業績が良い」と感じているうちに、住宅購入を検討するようにしましょう。

・できるだけ自己資金を用意する

もう一つの方法としてお勧めなのは、“できるだけ自己資金を用意する”という方法です。

これに関しては、もう言うまでもないでしょう。

審査に落ちた場合でも、自己資金がしっかり確保できていれば、交渉の余地も出てきます。

金融機関に対し、「これだけしっかりとした準備をしてきた」という証明が出来れば、交渉のテーブルには乗るでしょう。

もちろん、他の審査基準にも引っかかってしまっていれば別ですが、軽微なものであれば取り返せることもあります。

少なくとも購入予定額の1割~2割を目指しつつ、普段から心がけて準備をするようにしましょう

■まとめ

以上見ていただいたように、会社役員の住宅ローン審査は、会社との連帯責任だということが理解できると思います。

実は、個人事業主の方に次いで最近相談が多いのが、会社役員をされている方です。

とにかく、審査に落ちてしまったら、原因の究明をしっかりやることです。

原因が分からずに、つぎはぎだらけの対策をしていっても、審査の準備としては穴だらけになってしまいます。

会社での役割も大きいため、「原因究明なんかに時間を割けないよ・・・」という方もたくさんいらっしゃるでしょう。

そのときは、ぜひ我々のような専門家に声をかけてください

時間と労力のかかる作業を代行してもらえるので、投資対効果は抜群だと思います。

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